Mehr denn je in den beiden zurückliegenden Jahren: Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Mai 2022 um 17,6 Prozent höher als im Mai 2021 – der höchste Anstieg seit 1970. Bei der Sanierung und Modernisierung sind ähnliche Kostensteigerungen zu verzeichnen. Die Vereinbarkeit von Klimaschutz und bezahlbarem Wohnen wird damit zunehmend schwieriger, wenn nicht gar unmöglich.

Weder Mieter noch Vermieter können die Kosten zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudebestand alleine tragen. Eine verlässliche und gute Förderpolitik ist daher sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene unverzichtbar. Sie muss die richtigen Anreize und Rahmenbedingungen setzen, um klimagerechtes und bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Die soziale Wohnraumförderung ist ein wichtiger Baustein. Unterstützung müssen aber gerade auch die Menschen erfahren, die über den Einkommensgrenzen liegen.

Entscheidend für den nachhaltigen Erfolg einer Förderung ist zunächst die Mittelausstattung. Diese muss langfristig in ausreichender Höhe angelegt sein, um den Planungszyklen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft gerecht zu werden. Hinzukommen müssen attraktive Förderkonditionen, die regelmäßig an sich verändernde Rahmenbedingungen angepasst werden. Eine moderne und effiziente Förderung zeichnet sich etwa dadurch aus, dass sie sich nicht nur auf die Dämmung von einzelnen Gebäuden fokussiert, sondern an der CO₂-Vermeidung orientiert und größere Zusammenhänge in den Blick nimmt, z.B. in Form von Quartieren.

Denn so erschließen sich neue Effi zienzpotenziale und Handlungsoptionen – auch unter Einbeziehung mehrerer Eigentümer. Das Quartier sollte die relevante Entscheidungsebene werden.

Eine großräumigere Betrachtung ermöglicht den Ausgleich technischer und wirtschaftlicher Restriktionen und Potenzialgrenzen und führt zu Synergieeffekten. Wenn umfangreichere, auch über die Vorgaben für das einzelne Gebäude hinausgehende Effi zienzsteigerungen realisiert werden, können Gebäude, die einzeln nicht sinnvoll auf die aktuelle Norm saniert werden können, verbessert und gehalten werden. Das Quartier erreicht im Verbund, was im Einzelgebäude nicht möglich ist.

Ebenfalls wichtig: Das Ziel der CO₂-Einsparung sollte technologieoffen verfolgt werden.

Sollen der Flächenverbrauch reduziert und gleichzeitig angemessene Grün- und Freifl ächen integriert werden, muss eine entsprechende Innenentwicklung erfolgen. Von Anfang an sollte dabei die Energieversorgung mitgedacht werden. Denn auch die Strom- und Wärmeversorgung im Quartier hat Potenzial – insbesondere in Kopplung mit der Mobilität. Neben der klassischen Fernwärme besteht die Option, kleinere Wärmenetze als Inselnetze, gespeist durch erneuerbare Energien, industrielle oder gewerbliche Abwärme, neu im Bestand zu etablieren (sogenannte „Keimzellen“).

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ignoriert hingegen die beiden anderen energetisch relevanten Phasen: Rohstoffgewinnung/Planung/ Errichtung und Abriss/Rückbau/Wiederverwertung/Entsorgung.

Dabei ist gerade diese so genannte graue Energie entscheidend für die klimabilanzielle Beurteilung einer Baumaßnahme. Ein Beispiel: Aufgrund der aktuellen Förderbestimmungen kann es wirtschaftlich sinnvoller erscheinen, ein Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten, als das bestehende Gebäude zu sanieren. Dadurch aber geht die schon in den Bestandsbauten gebundene Energie verloren. Zusätzlich wird neues CO₂ durch die neue Baumaßnahme ausgestoßen.

Eine Fördersystematik, die auf die Reduzierung von CO₂-Emissionen abzielt, sollte deshalb den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachten – und nicht nur die Nutzungsphase. Rechnet man die CO₂-Verbräuche des Betriebs eines bestehenden Gebäudes gegen die des Baus und Betriebs eines Neubaus auf, dürfte eine maßvolle Sanierung oftmals die ökologisch sinnvolle Alternative darstellen. Förderpolitisch sollte dabei immer ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gewahrt bleiben.

Zudem stellt sich auch bei Modernisierungen die Frage, inwiefern dort hohe Energiestandards bei Einrechnung der aufzuwendenden grauen Energie Sinn ergeben. Möglich wäre auch ein bilanzielles CO₂-Guthaben, wenn auf einen Neubau verzichtet wird.

Lebenszyklusanalysen ermitteln übersichtlich die Relation der gebundenen, grauen Energie eines zu sanierenden Bestandsgebäudes. Sie erlauben eine umfassende Abwägung der anfallenden Kosten und Ressourcenverbräuche der gesamten Planungs-, Bau-, Nutzungs- und Rückbauzyklen. Solche Zyklusanalysen sollten deshalb genauso wie Klima bilanzen gefördert werden.

Sowohl Sanierungen als auch Weiternutzungen bieten Potenzial, um Ressourcen und Treibhausgas einzusparen, da sie Abfälle und den Verlust bereits aufgewendeter Emissionen vermeiden. Bauen im Bestand zeichnet sich gegenüber Neubauten zudem durch eine geringere Flächeninanspruchnahme und Bodenversiegelung aus.

Aktuell gleichen die Anforderungen für Änderungen an Bestandsgebäuden meist den Anforderungen für Neubauten (Abstandsflächen, Stellplätze, Schallschutz, Brandschutz etc.). Die daraus resultierenden Planungs- und Kostenaufwände behindern nötige Innenentwicklungen sowie rasche Sanierungen und führen letztlich zu mehr Abriss und Ersatzneubau als nötig. Wir benötigen daher eine „Umbauordnung“, deren Regelungen dazu motivieren, den Bestand erheblich leichter verbessern zu können.

Es sollte die Möglichkeit eröffnet werden, sogenannte technische Baubestimmungen unbeachtet zu lassen, wenn Bauherr und Architekturbüro dies ausdrücklich vereinbaren („Gebäudetyp E“ sowohl für die Bestandsentwicklung wie für den Neubau).

Die Wiederverwendung von Baustoffen und Bauteilen im Sinne von Urban Mining, Cradle-to-Cradle-Produkte und die Anwendung von Recycling- und sonstigen Sekundärbaustoffen muss umfassend ermöglicht werden.